Deux ratios qui déterminent votre limite d'emprunt
Avant même de visiter une propriété à Montréal, les prêteurs examinent votre dossier financier à travers deux mesures clés : le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD). Comprendre comment ces ratios sont calculés vous permet d'évaluer votre situation de façon réaliste et de préparer votre demande avec méthode.
Ces deux ratios expriment une proportion de votre revenu brut mensuel. Plus vos dettes et vos frais de logement sont élevés par rapport à vos revenus, plus vos ratios sont hauts, et plus votre marge d'emprunt se resserre. Connaître ces chiffres avant de magasiner une propriété est l'une des étapes les plus utiles que vous puissiez franchir.
Le ratio ABD : vos frais de logement sous la loupe
Le ratio ABD mesure la part de votre revenu brut mensuel consacrée uniquement aux frais liés au logement. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), ces frais comprennent :
- les paiements hypothécaires (capital et intérêts);
- l'impôt foncier;
- les frais de chauffage;
- 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
Le repère généralement cité par l'ACFC est que ces frais de logement ne devraient pas dépasser 39 % de votre revenu brut mensuel. Par exemple, si votre ménage génère un revenu brut de 7 000 $ par mois, vos frais de logement combinés devraient idéalement rester sous les 2 730 $.
Ce calcul vous donne une première indication de la propriété que vous pouvez envisager, mais il ne tient pas encore compte de vos autres obligations financières.
Le ratio ATD : l'ensemble de vos dettes dans la balance
Le ratio ATD va plus loin : il additionne vos frais de logement mensuels et toutes vos autres dettes. Sont inclus, par exemple, les paiements sur une voiture, les soldes de cartes de crédit, les marges de crédit et les prêts étudiants.
L'ACFC indique que ce total ne devrait pas dépasser 44 % de votre revenu brut mensuel. En reprenant l'exemple précédent, cela représente un maximum d'environ 3 080 $ par mois pour l'ensemble de vos obligations financières, logement compris.
C'est ici que l'impact de vos dettes existantes devient concret. Un prêt auto de 450 $ par mois ou un solde de carte de crédit dont le paiement minimum s'élève à 150 $ réduisent directement la portion disponible pour votre hypothèque. Chaque dollar de remboursement mensuel déjà engagé diminue votre capacité d'emprunt.
Il est important de noter que ces repères sont indicatifs : chaque prêteur applique ses propres critères, et un emprunteur peut parfois être admissible même si ses ratios dépassent légèrement ces seuils.
L'impact de vos dettes existantes sur votre admissibilité
Pour un premier acheteur à Montréal, il est fréquent d'arriver avec des dettes accumulées : prêt étudiant, financement automobile, soldes de cartes de crédit. Chacune de ces obligations s'additionne dans votre ATD et réduit la marge disponible pour votre futur paiement hypothécaire.
Voici quelques réflexes pratiques à adopter avant de soumettre une demande :
- Dressez un portrait complet de vos dettes. Notez chaque paiement mensuel obligatoire, même les minimums sur vos cartes de crédit.
- Évaluez quelles dettes ont le plus d'impact. Une dette avec un paiement mensuel élevé pèse davantage dans votre ATD qu'une dette à solde élevé mais à faible paiement mensuel.
- Considérez le remboursement stratégique. Rembourser une dette dont le paiement mensuel est important peut libérer de la marge dans votre ATD, ce qui peut modifier la propriété que vous êtes en mesure de financer.
- Évitez de contracter de nouvelles dettes. Financer un nouveau véhicule ou ouvrir une nouvelle marge de crédit juste avant votre demande hypothécaire peut alourdir votre dossier au moment où vous en avez le moins besoin.
Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire pour simuler différents scénarios et voir comment vos paiements mensuels s'inscrivent dans vos ratios.
Préparer votre dossier avant la préapprobation
La préapprobation hypothécaire est le moment où un prêteur évalue formellement vos ratios. Arriver préparé fait toute la différence dans la clarté de vos options.
Quelques étapes concrètes à envisager :
- Calculez vos ratios vous-même. Additionnez vos frais de logement estimés et vos dettes actuelles, puis divisez par votre revenu brut mensuel. Comparez le résultat aux repères de l'ACFC pour avoir une idée de votre position.
- Rassemblez vos documents financiers. Relevés de salaire, avis de cotisation, relevés de dettes : plus votre dossier est complet, plus le processus est fluide.
- Consultez un courtier hypothécaire. Un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF peut analyser vos ratios, comparer les offres de plusieurs prêteurs et vous expliquer comment votre profil est perçu. Cette démarche vous évite de soumettre des demandes multiples qui pourraient affecter votre cote de crédit.
N'hésitez pas à explorer les services offerts pour mieux comprendre comment un accompagnement personnalisé peut vous aider à structurer votre démarche.
L'essentiel à retenir
Les ratios ABD et ATD sont les deux leviers que les prêteurs utilisent pour évaluer votre capacité d'emprunt. En dressant un portrait honnête de vos revenus et de vos dettes avant de magasiner une propriété à Montréal, vous vous donnez les moyens de cibler des propriétés réalistes et d'aborder votre demande de financement avec confiance. Remboursez les dettes qui pèsent le plus sur vos paiements mensuels, évitez de nouveaux engagements financiers dans les mois précédant votre demande, et consultez un courtier hypothécaire pour valider votre situation avant de vous lancer.
Vous souhaitez savoir où vous en êtes avant de visiter votre première propriété à Montréal ? Contactez Melkior Clergé, votre courtier hypothécaire, pour analyser vos ratios ABD et ATD ensemble et aborder votre demande de financement avec une vision claire de vos options.
Foire aux questions
Quelle est la différence concrète entre le ratio ABD et le ratio ATD ?
Le ratio ABD se concentre uniquement sur vos frais de logement : paiements hypothécaires, impôt foncier, chauffage et, s'il y a lieu, 50 % des frais de copropriété. Le ratio ATD va plus loin en ajoutant à ces frais toutes vos autres dettes mensuelles, comme vos paiements de voiture, vos soldes de cartes de crédit et vos marges de crédit. En résumé, l'ABD mesure ce que coûte votre logement, et l'ATD mesure l'ensemble de vos obligations financières.
Quels seuils de ratios les prêteurs utilisent-ils généralement pour évaluer mon dossier ?
L'ACFC indique comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. Chaque prêteur applique ses propres critères.
Comment puis-je améliorer mes ratios avant de soumettre une demande hypothécaire ?
Commencez par dresser un portrait complet de toutes vos dettes et de leurs paiements mensuels obligatoires. Identifiez ensuite les dettes dont le paiement mensuel est le plus élevé : les rembourser en priorité libère directement de la marge dans votre ATD. Évitez également de contracter de nouveaux engagements financiers, comme financer un véhicule ou ouvrir une nouvelle marge de crédit, dans les mois qui précèdent votre demande, car chaque nouveau paiement mensuel réduit votre capacité d'emprunt.
Quels documents devrais-je rassembler avant ma préapprobation hypothécaire ?
Préparez vos relevés de salaire récents, vos avis de cotisation, ainsi que les relevés de toutes vos dettes en cours (cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit, prêts étudiants). Plus votre dossier est complet et organisé dès le départ, plus le processus d'évaluation sera fluide. Vous pouvez aussi utiliser la calculatrice hypothécaire pour simuler vos paiements et vérifier comment ils s'inscrivent dans vos ratios avant même de rencontrer un prêteur.
Pourquoi est-il conseillé de consulter un courtier hypothécaire plutôt que de soumettre plusieurs demandes directement auprès des prêteurs ?
Chaque demande de crédit formelle peut laisser une trace dans votre dossier de crédit. En passant par un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF, vous obtenez une analyse de vos ratios et une comparaison des offres de plusieurs prêteurs en une seule démarche, ce qui vous évite de multiplier les demandes et de fragiliser votre cote de crédit au moment où vous en avez le plus besoin.
